一、功能及要求：

瀏陽(yáng)市市民之家辦公大樓（計(jì)費(fèi)面積1.78萬(wàn)平方米）及周邊區(qū)域（計(jì)費(fèi)面積約2.1萬(wàn)平方米），以紅線圖為準(zhǔn)。

瀏陽(yáng)市市民之家坐落在瀏陽(yáng)城區(qū)白沙東8號(hào)，瀏陽(yáng)市公安局正對(duì)面，毗鄰行政中心區(qū)域，是一個(gè)全開(kāi)放型的辦公場(chǎng)所。占地面積2.33萬(wàn)平方米，建筑占地面積2800平方米，總建筑面積1.78萬(wàn)平方米。目前辦事大廳共入駐窗口單位32個(gè)，設(shè)辦事窗口111個(gè)，有工作人員360余人。同步入駐的還有市稅務(wù)局一所、二所、風(fēng)險(xiǎn)管理科、稅源管理科，市財(cái)政局往來(lái)資金結(jié)算中心，市國(guó)有資產(chǎn)事務(wù)中心，市招標(biāo)投標(biāo)事務(wù)中心。入駐總?cè)藬?shù)達(dá)500余名。

辦公大樓：地下負(fù)一層為車庫(kù)和機(jī)關(guān)食堂；主樓地上共9層，連體副樓（辦事大廳）地上共3層。一樓為框架式大廳，共有出入口、門廳7個(gè)。車庫(kù)層設(shè)有車輛入口1個(gè)、出口1個(gè)，一樓大廳設(shè)有電動(dòng)感應(yīng)出入大門2個(gè)。日常開(kāi)啟大門2個(gè)（主樓大廳入口門、副樓大廳入口門），小門2處（長(zhǎng)沙銀行自助區(qū)和不動(dòng)產(chǎn)登記區(qū)）。整棟大樓共裝設(shè)室內(nèi)客梯5臺(tái)（其中：三菱電梯2臺(tái)，直通-1層至9層；上海三菱電梯3臺(tái)，直通1-3層辦事大廳），室外專用客梯1臺(tái)（暫未投入使用）；共設(shè)有人行樓梯間6個(gè)。主辦公樓使用清華同方中央空調(diào)機(jī)組（用電），負(fù)一至三樓機(jī)組在負(fù)一層，四至九樓機(jī)組在九樓樓頂，部分辦公室、會(huì)議室可以同時(shí)使用掛式、立式空調(diào)柜機(jī)；負(fù)一層設(shè)有江蘇恒通公司生產(chǎn)500KW沃爾沃柴油發(fā)電機(jī)組備用電源一臺(tái)。

辦公大樓正前面為臨時(shí)停車廣場(chǎng)，后面為辦事市民臨時(shí)停車場(chǎng)。

進(jìn)入市民之家道路入口共1個(gè)，出口共1個(gè)，并形成環(huán)線，為單向通道。區(qū)域綠化面積約7000平方米。

建筑消防采用集中控制系統(tǒng)，設(shè)有1個(gè)消防控制室和一個(gè)中心機(jī)房控制室，消防設(shè)施配備完善。采用市政供水，排水為配套管網(wǎng)。整個(gè)區(qū)域建有完善的治安電子監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控信息直接傳送到中心機(jī)房控制室。

二、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)：

符合國(guó)家及行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)

三、技術(shù)規(guī)格：

1、房屋建筑的一般性日常養(yǎng)護(hù)和管理。包括：房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、設(shè)備機(jī)房、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地下架空層（車庫(kù)、人防設(shè)施）、走廊通道等。

2、公用設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：給排水設(shè)備、大樓室內(nèi)外公共照明設(shè)施、消防設(shè)備設(shè)施、中央空調(diào)、電梯、高、低壓供電配電設(shè)備、電動(dòng)感應(yīng)門、自動(dòng)伸縮閘及樓宇亮化設(shè)備等。

3、機(jī)關(guān)公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括廣場(chǎng)、道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車車棚（含充電設(shè)備）、室外停車場(chǎng)等。

4、由物業(yè)公司委托專業(yè)公司對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯、消防智能報(bào)警系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修及定期保養(yǎng)；按維保標(biāo)準(zhǔn)制定詳細(xì)計(jì)劃，對(duì)已接管的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行定期維保，費(fèi)用計(jì)入投標(biāo)總價(jià)。

協(xié)助甲方并監(jiān)督和督導(dǎo)專業(yè)公司對(duì)移動(dòng)、電信、聯(lián)通、有線電視、音響等所有弱電設(shè)備維修及定期保養(yǎng)；按維保標(biāo)準(zhǔn)制定詳細(xì)計(jì)劃，對(duì)已接管的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行定期維保。

5、市民之家所轄區(qū)域內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施和停車場(chǎng)的安全保衛(wèi)工作。包括：市民之家所轄范圍內(nèi)全方位安全監(jiān)控和巡查、交通與道路、車輛停放與外來(lái)車輛的管理；消防系統(tǒng)與安全監(jiān)控系統(tǒng)的管理。

6、室外綠化區(qū)域的修剪、施肥、除草、病蟲(chóng)害防治、清掃、高溫季節(jié)噴水保濕，室內(nèi)公共區(qū)域、會(huì)議室、辦公室、辦事大廳等綠化養(yǎng)護(hù)的監(jiān)管（室內(nèi)辦公場(chǎng)所養(yǎng)護(hù)相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主方負(fù)責(zé)）。

7、公共環(huán)境衛(wèi)生和辦事大廳（含窗口前臺(tái)及前臺(tái)外公共區(qū)域）、走廊、樓梯間、公用衛(wèi)生間、會(huì)議室，以及食堂外部區(qū)域的清掃保潔，包括會(huì)議室會(huì)務(wù)服務(wù)、班子成員辦公室室內(nèi)衛(wèi)生，公共活動(dòng)場(chǎng)所（包括室外廣場(chǎng)、道路及兩側(cè)人行道）、會(huì)議室（不承擔(dān)會(huì)議室音響、設(shè)備維修、更換發(fā)生的費(fèi)用）、接待室、室內(nèi)外停車場(chǎng)的清潔衛(wèi)生（含衛(wèi)生間檀香、衛(wèi)生球，消毒液、清潔劑，垃圾簍、垃圾袋等易損易耗用品，不含衛(wèi)生間紙巾、洗手液、香水），垃圾的收集、傾倒（不含垃圾處理費(fèi)、外運(yùn)費(fèi)），室內(nèi)外消殺（含白蟻防治、病媒生物防制），物業(yè)管理范圍內(nèi)污水、雨水池井及管道清理和疏通，食堂排污池和前坪化糞池每?jī)稍虑逵僖淮?，所有化糞池每年進(jìn)行一次徹底清理。

8、管理收集與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、設(shè)備合同、驗(yàn)收證明與竣工驗(yàn)收資料復(fù)印件等。

9、中標(biāo)人在所有小型維修需更換原器件、材料和配件到業(yè)主方處領(lǐng)用（日常維修的燈、開(kāi)關(guān)、鎖等易損配件）。中標(biāo)人的維修項(xiàng)目（含電機(jī)、水泵等較大類型專業(yè)設(shè)備，以及中央空調(diào)、電梯、消防設(shè)備）維修約定金額500元以內(nèi)的由中標(biāo)人負(fù)責(zé)，500元以上費(fèi)用或需請(qǐng)專業(yè)人員解決的，費(fèi)用由業(yè)主方負(fù)責(zé)。

四、交付時(shí)間和地點(diǎn)：

1、服務(wù)期限：委托管理期限為1年（具體以合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)）

2、服務(wù)地點(diǎn)：瀏陽(yáng)市市民之家

五、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

附件一：會(huì)務(wù)服務(wù)項(xiàng)目和要求（要求配備會(huì)務(wù)服務(wù)人員1人以上）

（一）會(huì)議室基本情況：（會(huì)議室共有4間）

1、10-60座會(huì)議室3間（三樓316會(huì)議室、四樓403會(huì)議室，六樓610會(huì)議室）；

2、150座會(huì)議室l間（三樓317會(huì)議室）；

3、5-9樓專用會(huì)議室由入駐相關(guān)部門負(fù)責(zé)（當(dāng)數(shù)據(jù)和政務(wù)中心借用時(shí)，需提供會(huì)務(wù)服務(wù)）。

（二）服務(wù)內(nèi)容和要求：

1、健全會(huì)務(wù)服務(wù)管理制度，配齊會(huì)務(wù)服務(wù)人員，保障好會(huì)議室會(huì)務(wù)服務(wù)工作（服務(wù)員年齡在35歲以下，儀表端莊）；

2、會(huì)議室保潔工作（保障會(huì)議室整潔、衛(wèi)生、設(shè)施擺放有序）；

3、會(huì)議室設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)，及時(shí)處置突發(fā)情況并做好信息反饋工作，保障設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常；

4、保管和使用好會(huì)議室日耗品，杜絕丟失、浪費(fèi)現(xiàn)象。

5、會(huì)務(wù)人員需兼報(bào)紙分發(fā)工作。

附件二：保安崗位設(shè)置以及要求（要求配備保安人員21人以上）

保安及執(zhí)勤器械配備要求：

1、身高：男l(wèi).65米，年齡50歲以下；女 1.58米以上，年齡45歲以下。

2、提供證件要求：居民身份證、保安上崗證，特殊崗位相關(guān)證件。

3、白班安保人員上崗時(shí)間要求：夏季作息8:00-18:00，中午13:20全部到崗，18:00之前不得離崗；冬季作息8:15-17:30，中午12:50全部到崗，17:30之前不得離崗。

4、物業(yè)公司要按項(xiàng)目工作需求，為安保人員備齊防爆帽、防刺背心、防割手套、橡膠警棍、哨笛、夜間值班用強(qiáng)光電筒、對(duì)講機(jī)、防護(hù)盾牌、叉腰叉頸叉腳的鋼叉等非攻擊性防衛(wèi)器材，并加強(qiáng)使用管理。

（中標(biāo)人在進(jìn)場(chǎng)前需提供所有證件復(fù)印件交瀏陽(yáng)市數(shù)據(jù)和政務(wù)中心辦公室政審備案）

附件三：物業(yè)管理項(xiàng)目及要求

（一）環(huán)境衛(wèi)生管理（要求配備保潔人員10人以上，年齡58歲以下）

一樓辦事大廳2人，二樓2人，三樓1人，四樓1人，五-六樓1人，七-八-九樓1人，地下車庫(kù)及室外公共區(qū)域2人（崗位人員可統(tǒng)籌安排）。

1、有健全的保潔制度，足額配備清潔工崗位，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任區(qū)域，清潔器械、藥劑購(gòu)置齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔。

2、垃圾桶、果皮箱垃圾日產(chǎn)日清，外觀干凈；每日將服務(wù)范圍內(nèi)垃圾歸集到垃圾中轉(zhuǎn)站（點(diǎn)），由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集處理。

3、定期投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲(chóng)劑，適時(shí)對(duì)室內(nèi)外蚊、蠅、鼠、蟑等進(jìn)行消殺。

4、室內(nèi)外公共部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫，無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。

5、廣場(chǎng)、道路、綠化區(qū)、地下車庫(kù)做到無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物；樓梯間、門廳、電梯間、走廊等處門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁、天花等無(wú)污漬、無(wú)蛛網(wǎng)、無(wú)雜物、無(wú)灰塵。

6、各類標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌、燈飾做到無(wú)灰塵、無(wú)印跡，表面光亮；電梯轎廂保持干凈；室內(nèi)大理石地面定期拋光，室外廣場(chǎng)地磚定期清潔，無(wú)污漬。室內(nèi)皮質(zhì)沙發(fā)日常維護(hù)保養(yǎng)，每季度對(duì)沙發(fā)進(jìn)行清潔。

7、明溝、雨水井、污水井做到無(wú)垃圾、無(wú)積水；化糞池每年清理一次沉淀物，做到無(wú)臭味。

8、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、空調(diào)外機(jī)平臺(tái)、屋頂平臺(tái)、排風(fēng)口、消防栓、消防門、開(kāi)關(guān)、插座、排風(fēng)口等做到無(wú)灰塵、無(wú)蛛網(wǎng)；室內(nèi)果皮箱沙盤的沙粒每日清洗、更換。

9、所有公共衛(wèi)生間保持地面干凈，便池、間板無(wú)污漬、黃斑，水銀鏡無(wú)手印、污漬，室內(nèi)無(wú)蛛網(wǎng)、無(wú)異味。

（二）設(shè)施設(shè)備管理（要求配備工程部人員1人以上，持有高低壓電工證）

1、定期對(duì)房屋、廣場(chǎng)設(shè)施、各類設(shè)備進(jìn)行安全檢查，編制日常維修養(yǎng)護(hù)方案。

2、配備高級(jí)電工、普通電工、木工、泥工等各類專兼職工程技術(shù)人員，配置房屋建筑、特種設(shè)備（電梯、消防、中央空調(diào)）、水電管網(wǎng)維修養(yǎng)護(hù)的設(shè)備、器械（包括10米升降梯）、工具，及時(shí)保質(zhì)保量完成設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)（原材料、特種設(shè)備配件500元以上的由業(yè)主方提供）。

3、對(duì)室內(nèi)客梯5臺(tái)（其中：三菱電梯2臺(tái)，直通-1層至9層；上海三菱電梯3臺(tái)，直通1-3層辦事大廳），主辦公樓使用的清華同方中央空調(diào)機(jī)組（用電，負(fù)一至三樓機(jī)組在負(fù)一層，四至九樓機(jī)組在九樓樓頂），部分辦公室、會(huì)議室同時(shí)使用的掛式、立式空調(diào)柜機(jī)，負(fù)一層的江蘇恒通公司生產(chǎn)500KW沃爾沃柴油發(fā)電機(jī)組備用電源一臺(tái)等的委托維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行管理，必須委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維保，費(fèi)用計(jì)入投標(biāo)總價(jià)。接管使用智慧門禁系統(tǒng)，做好智慧門禁系統(tǒng)的日常維護(hù)保養(yǎng)。

4、健全巡查機(jī)制，對(duì)供水系統(tǒng)管路、水泵（10臺(tái)）、九樓空調(diào)補(bǔ)水水箱（2個(gè)）、負(fù)一樓及樓頂水池（2個(gè)）、閥門等進(jìn)行日常維護(hù)和定期檢修，防止滴滲跑漏；定期對(duì)水箱進(jìn)行清洗、消毒，保持水箱清潔衛(wèi)生，二次供水無(wú)污染；定期對(duì)排水管道進(jìn)行疏通、除垢，保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)暢通。

5、健全消防設(shè)備巡查機(jī)制，每月對(duì)大樓所有消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡察并做好記錄，對(duì)突發(fā)消防事件要有應(yīng)急措施。

6、建立各類供電設(shè)備檔案和嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度、電氣維修制度；負(fù)責(zé)供電運(yùn)行和維修的人員必須持證上崗，并配備主管電氣工程技術(shù)人員；建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度；保持高壓柜、變壓器、配電柜、動(dòng)力柜、控制柜、備用電源、照明燈具、供電線路完好。定期保養(yǎng)發(fā)電機(jī)組，確保隨時(shí)應(yīng)急發(fā)電。

7、電梯的通風(fēng)、照明設(shè)施完好，安全設(shè)施有效，控制系統(tǒng)、求救電話正常；電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證完備。

8、接到服務(wù)范圍內(nèi)各單位、窗口、部室有關(guān)辦公設(shè)施和用具的報(bào)修電話后，15分鐘內(nèi)到達(dá)處置（主要為門、窗、鎖、電源插座、燈具、墻面、地板、水龍頭、辦公桌椅等維修，所需材料和配件由業(yè)主方提供）。

（三）數(shù)據(jù)和政務(wù)中心班子成員辦公室服務(wù)

1、抓好服務(wù)員業(yè)務(wù)素質(zhì)和技能培訓(xùn)，加強(qiáng)保密教育，健全保密制度，規(guī)范工作程序。

2、班子成員辦公室清抹、吸塵保潔，適時(shí)開(kāi)窗通風(fēng)。

3、對(duì)班子成員辦公室設(shè)施設(shè)備、花卉生長(zhǎng)狀況等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)反饋。

及時(shí)征集班子成員意見(jiàn)，補(bǔ)充和更換辦公室日用品（所需物品由業(yè)主方提供）。按照規(guī)范要求及時(shí)更換飲用水。

附件四：節(jié)能降耗管理和要求

1、全面掌握水、電、柴油等能源資源消耗情況，及時(shí)記錄并提供相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；

2、深化厲行節(jié)約、節(jié)能減排工作理念，加強(qiáng)員工節(jié)能減排教育管理和培訓(xùn)，增強(qiáng)員工節(jié)能減排意識(shí)，促使員工養(yǎng)成隨手關(guān)水關(guān)電、節(jié)約能源資源的良好習(xí)慣，共享低碳環(huán)保健康的生活方式；

3、強(qiáng)化管理節(jié)能方式，定期檢修中央空調(diào)、強(qiáng)弱電井、電梯、給排水系統(tǒng)等用能設(shè)備，加強(qiáng)對(duì)室內(nèi)外照明系統(tǒng)、班子成員辦公室、公共會(huì)議室、中央空調(diào)系統(tǒng)的日常管理和控制，做好文明機(jī)關(guān)創(chuàng)建巡查、晚間違規(guī)檢查、違規(guī)使用大功率電器等專項(xiàng)督查，制定配電間、機(jī)房數(shù)據(jù)中心、中控室、移動(dòng)聯(lián)通電信等基站、應(yīng)急指揮中心等節(jié)能降耗管理制度和《公共會(huì)議室節(jié)能降耗管理辦法》，堅(jiān)決制止“長(zhǎng)明燈”和“長(zhǎng)流水”，確保市民之家水、電、柴油能耗達(dá)到預(yù)定的下降幅度，發(fā)揮市民之家公共機(jī)構(gòu)節(jié)能的引領(lǐng)示范作用；

4、加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好用能設(shè)備管理、使用和維護(hù)工作，以書面形式提出節(jié)能減排的工作意見(jiàn)和建議。

附件五：物業(yè)組織和日常管理要求

市民之家物業(yè)管理項(xiàng)目必須配備專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理1人。項(xiàng)目經(jīng)理必須常駐市民之家，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，服從數(shù)據(jù)和政務(wù)中心的管理。

四、設(shè)施設(shè)備配置要求

配備高級(jí)電工、普通電工、木工、泥工等各類專兼職工程技術(shù)人員，配置房屋建筑、特種設(shè)備（電梯、消防、中央空調(diào)）、水電管網(wǎng)維修養(yǎng)護(hù)的設(shè)備、器械（包括10米升降梯）、工具，及時(shí)保質(zhì)保量完成設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)（原材料、特種設(shè)備配件500元以上的由業(yè)主方提供）。

五、其他附件：

1、環(huán)境衛(wèi)生工作規(guī)范

2、建筑設(shè)施和公共設(shè)施管理與維修工作規(guī)范

3、公共設(shè)備管理工作規(guī)范

4、節(jié)能降耗管理工作規(guī)范

5、公共會(huì)議室會(huì)務(wù)管理工作規(guī)范

6、瀏陽(yáng)市市民之家物業(yè)服務(wù)人員配置情況表

附件1：環(huán)境衛(wèi)生工作規(guī)范

（1）公共部位保潔

（2）公共會(huì)議室保潔

附件2：建筑設(shè)施和公共設(shè)施管理與維修工作規(guī)范

1．建筑設(shè)施

2．公共設(shè)施

另：1.因單位或個(gè)人使用或操作不當(dāng)造成建筑設(shè)施和公共設(shè)施損壞的，由責(zé)任單位或責(zé)任人、或甲方承擔(dān)，由工程技術(shù)部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修；如屬故意損壞除承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償外，情況嚴(yán)重的移送司法機(jī)關(guān)處理。

2.各單位在使用過(guò)程中，需完善部分建筑設(shè)施功能的，在不影響建筑結(jié)構(gòu)安全和外觀完美的前提下，書面申請(qǐng)報(bào)主管部門現(xiàn)場(chǎng)查看、論證及審核備案后，由專業(yè)工程隊(duì)伍施工。

附件3：公共設(shè)備管理工作規(guī)范

1．公共設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)

2．設(shè)備管理質(zhì)量檢驗(yàn)規(guī)范

（1）檢驗(yàn)項(xiàng)目

①配電管理：包括供配電系統(tǒng)是否正常運(yùn)行，是否保證供電質(zhì)量，是否遵守操作規(guī)程；是否按時(shí)抄錄供配電負(fù)荷運(yùn)行數(shù)據(jù)，是否按計(jì)劃進(jìn)行定期維護(hù)、保養(yǎng)等。

②給排水管理：包括是否保證正常供水、水質(zhì)是否達(dá)到規(guī)定的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，給排水管理是否暢通，有無(wú)泄漏、滲水，各種井有無(wú)異常，給排水管網(wǎng)有無(wú)堵塞，值班人員是否按時(shí)填寫值班記錄和供水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄等。

③電梯管理：包括是否遵守操作規(guī)程，是否按時(shí)開(kāi)停梯，是否按計(jì)劃對(duì)各電梯進(jìn)行檢查、維護(hù)、保養(yǎng)，是否按時(shí)填寫值班記錄和電梯維護(hù)保養(yǎng)記錄，是否按政府有關(guān)部門要求進(jìn)行檢驗(yàn)等。

④弱電系統(tǒng)管理：包括弱電系統(tǒng)是否按要求進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，是否根據(jù)相關(guān)效果及時(shí)調(diào)整系統(tǒng)各點(diǎn)的信號(hào)質(zhì)量達(dá)到要求。

⑤中央空調(diào)管理：包括是否按時(shí)開(kāi)啟、關(guān)閉空調(diào)，是否按計(jì)劃對(duì)中央空調(diào)機(jī)組、管道、過(guò)濾器、風(fēng)機(jī)等進(jìn)行檢查、維護(hù)、保養(yǎng)，是否有值班記錄和維護(hù)、保養(yǎng)記錄等。

⑥消防系統(tǒng)管理：包括是否建立消防的有關(guān)管理制度和消防檔案，是否按照國(guó)家有關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)范及公司制定的消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容及實(shí)施方案要求每月進(jìn)行維護(hù)工作，保證所維護(hù)的消防設(shè)施應(yīng)在完好和有效的運(yùn)行狀態(tài)中，是否有月、季、年度維護(hù)的記錄，并到每年的年底將這些記錄交于甲方存檔。

（2）檢驗(yàn)周期

物業(yè)管理科室組織物業(yè)管理人員巡檢每周不少于一次，綜合檢驗(yàn)每月不少于一次，同時(shí)要不定期進(jìn)行專項(xiàng)檢驗(yàn)，并且有檢驗(yàn)記錄。

3．設(shè)備保養(yǎng)管理規(guī)范

（1）日常保養(yǎng)：

日常保養(yǎng)由運(yùn)行操作工作人員進(jìn)行，主要內(nèi)容是對(duì)設(shè)備進(jìn)行擦拭、潤(rùn)滑及檢查游標(biāo)、油位、壓力表、溫度表、指示信號(hào)、保險(xiǎn)裝置是否正常，注意設(shè)備運(yùn)行情況有無(wú)異常，清潔整理設(shè)備機(jī)房等。

（2）日常保養(yǎng)要求：

①嚴(yán)格按規(guī)程和技術(shù)要求使用設(shè)備，做好巡回檢查；

②設(shè)備活動(dòng)部件潤(rùn)滑良好，按規(guī)定加油；

③設(shè)備機(jī)房整潔干凈，無(wú)積灰、油污、水漬、蛛網(wǎng)等；

④安全防護(hù)裝置安全可靠；

⑤設(shè)備工作指示信號(hào)正常；

⑥機(jī)房?jī)?nèi)工、量、用具及附件擺放整齊；

⑦發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)有異常變化及時(shí)報(bào)告并記錄。

（3）定期保養(yǎng)：

①定期保養(yǎng)由維修技工進(jìn)行。設(shè)備運(yùn)行到一定時(shí)間，其技術(shù)狀況將會(huì)發(fā)生變化，根據(jù)定期保養(yǎng)制度規(guī)定，此時(shí)應(yīng)進(jìn)行定期保養(yǎng)。具體保養(yǎng)項(xiàng)目由各種設(shè)備的保養(yǎng)制度具體確定。

②定期保養(yǎng)主要內(nèi)容：

③按規(guī)定分解設(shè)備，進(jìn)行檢查、清洗、清掃，更換易損件；

④根據(jù)油質(zhì)或規(guī)定周期換油；

⑤檢查安全防護(hù)裝置，進(jìn)行調(diào)整、試驗(yàn)；

⑥清除設(shè)備運(yùn)動(dòng)部件和表面的油污、銹跡等；

⑦檢查潤(rùn)滑和冷卻裝置；

⑧檢查電氣和控制裝置功能；

⑨做保養(yǎng)記錄。

（4）定期保養(yǎng)要求：

①應(yīng)按設(shè)備實(shí)際技術(shù)狀況確定實(shí)施保養(yǎng)的時(shí)間；

②保養(yǎng)應(yīng)盡量減少對(duì)機(jī)關(guān)工作人員的影響，必須停機(jī)進(jìn)行的，應(yīng)安排在運(yùn)行低谷或休息日進(jìn)行，數(shù)臺(tái)設(shè)備并列情況可輪流間歇進(jìn)行；

③消除設(shè)備故障或隱患，保證功能正常、運(yùn)轉(zhuǎn)可靠，符合使用要求；

④完整、準(zhǔn)確地做好保養(yǎng)記錄；

⑤保養(yǎng)完成后，設(shè)備管理單位組織檢查驗(yàn)收。

4．設(shè)備維修管理

（1）預(yù)防維修：

預(yù)防維修是指在發(fā)生故障前，預(yù)先對(duì)其劣化和缺陷部件進(jìn)行維護(hù)和修理，防止因不良程度加重和范圍擴(kuò)大造成故障而引起重大損失。預(yù)防維修常用于重要設(shè)備或設(shè)備系統(tǒng)。

預(yù)防維修的主要形式是維護(hù)保養(yǎng)和計(jì)劃?rùn)z修，具體實(shí)施通常是根據(jù)維護(hù)保養(yǎng)和檢修制度按一定間隔周期進(jìn)行。制度中的周期、項(xiàng)目、范圍可參考設(shè)備生產(chǎn)廠商的維修指導(dǎo)資料，結(jié)合本樓宇設(shè)備具體情況制訂。制度規(guī)定并非絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行中還應(yīng)根據(jù)不同的設(shè)備運(yùn)行環(huán)境條件、負(fù)荷程度、設(shè)備和部件的質(zhì)量情況及設(shè)備現(xiàn)實(shí)技術(shù)狀況做相應(yīng)調(diào)整。

對(duì)某臺(tái)（套）設(shè)備的預(yù)防維修實(shí)施前要根據(jù)維修計(jì)劃規(guī)定的項(xiàng)目、范圍對(duì)該設(shè)備進(jìn)行修前檢查，做好正式停機(jī)分解檢修的準(zhǔn)備，其主要內(nèi)容如下：

①確定停機(jī)檢修的起、止時(shí)間；

②組織檢修隊(duì)伍及必要時(shí)的后備支援人員；

③備齊拆卸、分解、檢查、安裝、調(diào)試所需的機(jī)械、儀器、量具、工具；

④備齊需更換或可能更換的零件；

⑤備齊臨時(shí)加工件所需原材料及加工手段；

⑥備齊檢查中所需的清洗、擦拭、潤(rùn)滑、填充等資料。

（2）故障維修：故障維修是在設(shè)備發(fā)生故障后，對(duì)失效、損害的部分進(jìn)行針對(duì)性修理。故障維修只能用于非重點(diǎn)設(shè)備，否則將嚴(yán)重影響機(jī)關(guān)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，將產(chǎn)生重大損失和惡劣影響。

通常設(shè)備中采用故障維修方法的有：

①一般區(qū)域的照明燈具；

②個(gè)別房間的或影響區(qū)域很小的用水、用電器具；

③具備分解的小型設(shè)備；

④停機(jī)損失小、維修簡(jiǎn)便、修理費(fèi)低廉的設(shè)備；

⑤其他不嚴(yán)重影響機(jī)關(guān)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的場(chǎng)合。

附件4：節(jié)能降耗管理工作規(guī)范

1．公共照明

（1）室內(nèi)公共部分照明

①一、二、三樓大廳：正常上班時(shí)，白天原則上均開(kāi)燈，下班后及時(shí)關(guān)燈；下班半個(gè)小時(shí)后，除仍有人辦公區(qū)域，其余區(qū)域水電全部關(guān)好；

②四樓及以上門廳、走道照明，只間隔區(qū)域開(kāi)筒燈照明，原則上隔一盞開(kāi)一盞燈；陰雨天根據(jù)需要適當(dāng)加開(kāi)照明；

③男、女洗手間21:00后燈全部關(guān)掉；

④地下車庫(kù)照明根據(jù)實(shí)際需要開(kāi)啟；

（2）外圍景觀照明

除重大活動(dòng)外，景觀燈和建筑輪廓燈一般不開(kāi)啟，重大節(jié)日或有活動(dòng)安排時(shí)按照物業(yè)管理科室指令開(kāi)啟。

2．中央空調(diào)采暖、制冷開(kāi)啟時(shí)間：

周一至周五，根據(jù)季節(jié)天氣溫度變化隨時(shí)調(diào)整。

國(guó)家法定節(jié)假日一般不開(kāi)啟，特殊情況按要求執(zhí)行。

空調(diào)停、開(kāi)時(shí)間，若有特別需要，提前2小時(shí)聯(lián)系。

3．電梯開(kāi)啟時(shí)間

（1）周一至周五：辦公大樓內(nèi)5臺(tái)客梯提前一個(gè)半小時(shí)全開(kāi)，下班后半小時(shí)1-2號(hào)電梯只運(yùn)行一臺(tái)，3-5號(hào)電梯停止運(yùn)行。室外電梯（暫未投入使用）根據(jù)實(shí)際運(yùn)行后情況再作規(guī)定。

（2）周六至周日：1-2號(hào)電梯只運(yùn)行一臺(tái)，3-5號(hào)電梯停止運(yùn)行，特殊情況另行通知。

4、以上規(guī)定，如需作臨時(shí)調(diào)整，甲方需書面通知乙方為準(zhǔn)。

附件5：公共會(huì)議室會(huì)務(wù)管理工作規(guī)范

（一）會(huì)務(wù)組織工作（配合數(shù)據(jù)和政務(wù)中心辦公室做好以下工作）

1.操作流程

2.操作規(guī)范

（1）確定會(huì)議主題。必須使用規(guī)范統(tǒng)一的會(huì)標(biāo)，會(huì)議時(shí)間必須精確劃分，與會(huì)人員必須注明主席臺(tái)人數(shù)和與會(huì)人數(shù)，并載明與會(huì)主要領(lǐng)導(dǎo)，會(huì)議規(guī)格等級(jí)，會(huì)議議程必須細(xì)致具體，會(huì)議地點(diǎn)必須統(tǒng)一使用規(guī)范名稱。

（2）制作會(huì)議方案。必須分工具體、責(zé)任明確，與會(huì)務(wù)籌備有關(guān)內(nèi)容必須周到具體，并及時(shí)送交領(lǐng)導(dǎo)審閱參考。

（3）下發(fā)會(huì)議通知單必須載明會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、與會(huì)對(duì)象、會(huì)議主題、會(huì)議要求等具體事項(xiàng)，電話通知會(huì)議必須做好文字記載，并注明接聽(tīng)電話人員基本情況。

（4）會(huì)議材料（含會(huì)議須知、注意事項(xiàng)、會(huì)議議程、與會(huì)人員名單、食宿、座位、車輛、醫(yī)療安排、安全保衛(wèi)等工作內(nèi)容）相關(guān)文件和講話材料，必須按照文件操作程序辦理。

（5）會(huì)場(chǎng)布置須對(duì)照《會(huì)務(wù)準(zhǔn)備督查事項(xiàng)明細(xì)表》逐一準(zhǔn)備落實(shí)：含會(huì)標(biāo)內(nèi)容的準(zhǔn)備、會(huì)議用具數(shù)量清點(diǎn)、會(huì)議用具擺放、鮮花擺放要求、茶水、茶具準(zhǔn)備、座位排序領(lǐng)導(dǎo)銘牌制作及擺放、報(bào)到處的設(shè)立、座位分區(qū)平面示意圖的張貼，空調(diào)、燈光、音響、頒獎(jiǎng)曲的準(zhǔn)備及檢修、室外歡迎牌、拱門汽球、橫幅的規(guī)劃制作等內(nèi)容。

（6）組織報(bào)到必須清點(diǎn)人數(shù)，提交到會(huì)情況統(tǒng)計(jì)表到會(huì)務(wù)組，并及時(shí)發(fā)放會(huì)務(wù)相關(guān)資料及物品。

（7）會(huì)場(chǎng)服務(wù)必須按會(huì)議要求提前半小時(shí)開(kāi)門，提供茶水、音響、燈光、空調(diào)和保潔服務(wù)，并按要求做好會(huì)議記錄。

（8）會(huì)議結(jié)束以后，必須及時(shí)打掃衛(wèi)生、清點(diǎn)會(huì)議用具，會(huì)議用具及時(shí)歸位，檢查登記物品損壞情況，及時(shí)關(guān)閉水電、空調(diào)、燈光、音響，并及時(shí)關(guān)門落鎖。

（9）會(huì)議結(jié)束以后，及時(shí)將會(huì)議記錄、會(huì)務(wù)資料整理歸檔。

（二）公共會(huì)議室安排

1.操作流程

2.操作規(guī)范

（1）及時(shí)統(tǒng)計(jì)公共會(huì)議室設(shè)置情況，含會(huì)議室規(guī)格、會(huì)議設(shè)施設(shè)備、會(huì)議用具數(shù)量及擺放形式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、會(huì)議室使用管理有關(guān)規(guī)定，做好備案。

（2）數(shù)據(jù)和政務(wù)中心內(nèi)部會(huì)議根據(jù)需要可隨時(shí)使用，以辦公室通知為準(zhǔn)。外部單位租用公共會(huì)議室的，須提前1—3天聯(lián)系會(huì)議室使用意向，須致電或來(lái)函至數(shù)據(jù)和政務(wù)中心辦公室，并提前一天辦理好租用手續(xù)，除特殊情況使用公共會(huì)議室，其他單位一律按標(biāo)準(zhǔn)收取會(huì)場(chǎng)租金。會(huì)議變更或調(diào)整，須提前一天與數(shù)據(jù)和政務(wù)中心辦公室銜接。

（3）會(huì)議室使用單位來(lái)函來(lái)電，須銜接好會(huì)務(wù)服務(wù)相關(guān)內(nèi)容，即會(huì)議時(shí)間、會(huì)議地點(diǎn)、與會(huì)人數(shù)（含主席臺(tái)人數(shù)）、會(huì)議規(guī)格、與會(huì)主要領(lǐng)導(dǎo)、會(huì)標(biāo)內(nèi)容、會(huì)議用具擺放要求是否需要鮮花、歡迎標(biāo)牌、領(lǐng)導(dǎo)銘牌、座位牌、會(huì)議室分區(qū)布圖等，并陪同察看會(huì)議室情況。

（4）所有會(huì)場(chǎng)租用須提前一天布置并及時(shí)檢查相關(guān)內(nèi)容是否到位，重要會(huì)議須認(rèn)真填寫《重要會(huì)議督查清單》，逐一檢查落實(shí)。

（5）所有會(huì)議安排一律開(kāi)具會(huì)議通知單，辦公室會(huì)務(wù)安排人員簽字，物業(yè)公司會(huì)務(wù)組會(huì)務(wù)接納人員簽字，并做到會(huì)前督查、會(huì)中察看、會(huì)后意見(jiàn)反饋三落實(shí)。

（6）所有會(huì)議均須提前半小時(shí)開(kāi)門，做好保潔、音響、燈光、空調(diào)、茶水的服務(wù)。

（7）會(huì)后，及時(shí)打掃衛(wèi)生，清點(diǎn)會(huì)議用具數(shù)量、檢查物品損壞情況、會(huì)務(wù)用具及時(shí)歸位，及時(shí)關(guān)閉水電、空調(diào)、燈光、音響，及時(shí)關(guān)門落鎖。

（8）會(huì)后通過(guò)查詢，致函或電話等形式征求會(huì)議室使用單位意見(jiàn)，并定期對(duì)公共會(huì)議室設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢修。

（9）會(huì)務(wù)組必須自覺(jué)服從數(shù)據(jù)和政務(wù)中心辦公室管理，接受相關(guān)會(huì)務(wù)工作安排，人員足額配置，按照《公共會(huì)議室管理細(xì)則》《節(jié)能降耗方案》《公共會(huì)議室物品損耗目標(biāo)管理責(zé)任狀》和相關(guān)工作要求提供會(huì)務(wù)服務(wù)。

附件6：瀏陽(yáng)市市民之家物業(yè)服務(wù)人員配置情況表

1、會(huì)務(wù)服務(wù)項(xiàng)目和要求（要求配備會(huì)務(wù)服務(wù)人員1人以上，兼常規(guī)性接待講解及報(bào)紙分發(fā)）。

2、保安崗位設(shè)置以及要求（要求配備保安人員21人以上）

保安要求：身高：男l(wèi).65米，年齡50歲以下；女 1.58米以上，年齡45歲以下；持保安上崗證。

3、環(huán)境衛(wèi)生管理項(xiàng)目及要求（要求配備保潔人員10人以上，年齡58歲以下）

一樓辦事大廳2人，二樓2人，三樓1人，四樓1人（含班子成員辦公室、會(huì)議室保潔），五-六樓1人，七-八-九樓1人，地下車庫(kù)及室外公共區(qū)域2人。崗位人員可統(tǒng)籌安排。

4、設(shè)施設(shè)備管理（要求配備工程部人員1人以上，持有高低壓電工證）。

5、物業(yè)組織和日常管理要求（市民之家物業(yè)管理項(xiàng)目必須配備專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理1人）。項(xiàng)目經(jīng)理必須常駐市民之家，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，服從數(shù)據(jù)和政務(wù)中心的管理。

6、中標(biāo)供應(yīng)商須給所有錄用人員依法購(gòu)買社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、工傷險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等五險(xiǎn)，由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任由中標(biāo)供應(yīng)商負(fù)責(zé)。

六、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：

1、履約驗(yàn)收：

1.1、履約驗(yàn)收程序：按照長(zhǎng)沙市政府采購(gòu)履約驗(yàn)收規(guī)定的程序。

1.2、履約驗(yàn)收的內(nèi)容：詳見(jiàn)政府采購(gòu)合同協(xié)議書

2、瀏陽(yáng)市數(shù)據(jù)和政務(wù)中心市民之家物業(yè)管理考核辦法

為了進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)市民之家的物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，由中心辦公室物業(yè)專班組織實(shí)施每月對(duì)物業(yè)公司的物業(yè)管理工作進(jìn)行考核，月底做一次統(tǒng)計(jì)作為當(dāng)月考核評(píng)分依據(jù)。

一、總體考評(píng)辦法

考評(píng)總分為100分，考評(píng)事項(xiàng)分?jǐn)?shù)分布如下：

1.每月制定的工作任務(wù)完成情況：30分；

2.日常抽查時(shí)考核情況：30分；

3.總體評(píng)價(jià)反饋：40分。

二、具體考評(píng)方式

（一）每月制定的工作任務(wù)完成情況

每月月初由辦公室物業(yè)專班和物業(yè)公司共同確定當(dāng)月工作任務(wù)目標(biāo)（含交辦任務(wù)、量化任務(wù)等），由辦公室物業(yè)專班指導(dǎo)監(jiān)督，物業(yè)公司執(zhí)行完成。每月月末對(duì)完成情況進(jìn)行匯總評(píng)估，根據(jù)完成進(jìn)度計(jì)分，完成進(jìn)度100%計(jì)30分。評(píng)估方式包括但不限于現(xiàn)場(chǎng)抽查、臺(tái)賬檢查、效果影響等。若任務(wù)完成進(jìn)度在80%（含）以上，計(jì)26分；完成進(jìn)度在80%（含）至50%之間，計(jì)22分；完成進(jìn)度低于50%，計(jì)18分。

（二）日常抽查時(shí)考核情況

每月由辦公室物業(yè)專班牽頭邀請(qǐng)1-3名考核人員依據(jù)《瀏陽(yáng)市數(shù)據(jù)和政務(wù)中心市民之家物業(yè)管理考核評(píng)分表》（見(jiàn)附件）每周不少于2次進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查抽查，抽查范圍包括綜合管理、衛(wèi)生保潔、保安管理等。考核人員依據(jù)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)工作情況進(jìn)行打分，分?jǐn)?shù)按30%折算?？己巳藛T選取按隨機(jī)邀請(qǐng)制，范圍包括機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、審批部、辦公室。每次抽查滿分100分，折算后總分最高30分。

（三）總體評(píng)價(jià)反饋

總體評(píng)價(jià)由辦公室組織統(tǒng)分，評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)依據(jù)12345熱線、市長(zhǎng)省長(zhǎng)信箱、現(xiàn)場(chǎng)投訴、解決問(wèn)題拖沓、不滿意評(píng)價(jià)、不良輿情影響等，視事件嚴(yán)重情況扣1-10分，滿分為40分。具體扣分標(biāo)準(zhǔn)如下：

若當(dāng)月無(wú)此類情況，計(jì)40分。若存在一起12345熱線、市長(zhǎng)省長(zhǎng)信箱、現(xiàn)場(chǎng)投訴，經(jīng)查實(shí)，視情況扣1-10分。發(fā)現(xiàn)一次解決問(wèn)題拖沓、不滿意評(píng)價(jià)的扣5分。有不良輿情影響的，視程度扣1-40分。

（四）最終物業(yè)管理考核辦法以中標(biāo)供應(yīng)商和中心辦公室物業(yè)專班協(xié)商為準(zhǔn)。

三、考評(píng)結(jié)果運(yùn)用

總分100分，每月考核平均分達(dá)到90分以上（含90分）為合格，全額支付該月物業(yè)管理費(fèi)。每低于90分1分，按該月應(yīng)支付管理費(fèi)金額的1%扣除，以此類推。低于80分（不含80分），第1次由數(shù)據(jù)和政務(wù)中心提出書面警告；兩次出現(xiàn)（連續(xù)或累計(jì)）低于80分（不含80分）以下，物業(yè)合同自動(dòng)終止。

瀏陽(yáng)市數(shù)據(jù)和政務(wù)中心 月物業(yè)考核任務(wù)及完成情況表

瀏陽(yáng)市數(shù)據(jù)和政務(wù)中心市民之家物業(yè)管理考核周檢查評(píng)分表

瀏陽(yáng)市數(shù)據(jù)和政務(wù)中心 月物業(yè)總體評(píng)價(jià)反饋情況

七、其他要求：

1、付款方式 ：

付款人：瀏陽(yáng)市數(shù)據(jù)和政務(wù)中心

付款方式：采購(gòu)人根據(jù)《瀏陽(yáng)市數(shù)據(jù)和政務(wù)中心市民之家物業(yè)管理考核辦法》的考核結(jié)果，每月考核平均分達(dá)到90分以上（含90分）為合格，全額支付該月物業(yè)管理費(fèi)。每低于90分一分，按該月應(yīng)支付管理費(fèi)金額的1%扣除，依次類推。低于80分（不含80分），第一次由數(shù)據(jù)和政務(wù)中心提出書面警告；兩次出現(xiàn)（連續(xù)或累計(jì)）低于80分（不含80分）以下，物業(yè)合同自動(dòng)終止。

2、本項(xiàng)目采用費(fèi)用包干方式建設(shè)，供應(yīng)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目要求和現(xiàn)場(chǎng)情況，詳細(xì)列明項(xiàng)目所需的人員工資（人員工資不得低于社會(huì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)）、福利（包含節(jié)日金）、加班費(fèi)、材料費(fèi)、服裝費(fèi)、管理費(fèi)、法定稅金、國(guó)家規(guī)定強(qiáng)制購(gòu)買的各種社會(huì)保險(xiǎn)（不得低于當(dāng)?shù)刈畹蜆?biāo)準(zhǔn)）等所有費(fèi)用，一旦中標(biāo)，在項(xiàng)目實(shí)施中出現(xiàn)任何遺漏，均由中標(biāo)供應(yīng)商提供，采購(gòu)人不再支付任何費(fèi)用。

3、供應(yīng)商在投標(biāo)前，如需踏勘現(xiàn)場(chǎng)，有關(guān)費(fèi)用自理，踏勘期間發(fā)生的意外自負(fù)。

對(duì)于上述項(xiàng)目要求，供應(yīng)商應(yīng)在投標(biāo)文件中進(jìn)行回應(yīng)，作出承諾及說(shuō)明。

采購(gòu)需求僅供參考，相關(guān)內(nèi)容以采購(gòu)文件為準(zhǔn)。