合同標的：物業(yè)管理服務

金額明細：詳見附件《分項價格表》

服務期限 三年 ，合同一年一簽 。本次合同期限從2024年1月23日至2025年1月22日。

（一）為學校提供 校區(qū)內(nèi)日常管理及服務、校舍及設施維護、校園環(huán)境保潔服務、校園綠化服務、學生公寓住宿服務（兼學校文印室工作）等。

1、校舍及設施維護服務

負責校區(qū)木工、泥工、水電維修、高壓配電房 24小時值班等服務。

2、校園環(huán)境保潔服務

負責校區(qū)外圍場地及綠化帶的保潔、教學樓公共區(qū)域及輔助用房保潔、垃圾分類與清運、衛(wèi)生消殺、蟲害控制等服務。

3、校園綠化服務

校區(qū)內(nèi)栽種的所有植被、綠化帶、樹木的養(yǎng)護，補栽、防蟲、修剪等服務。

4、學生公寓住宿服務（兼學校文印室工作）

負責學校寄宿生住宿的分配、管理，宿舍樓內(nèi)每日消殺及公共區(qū)域衛(wèi)生工作等，及學校文印室日常打印、復印等工作。

（二）人員配置要求

項目經(jīng)理 1 人，經(jīng)理助理 1 人，維修工 3 人，保潔員 6 人，綠化工 1 人，宿管老師 5 ，共 17 人。

（一）日常管理服務

1 、建立健全的物業(yè)管理各項管理制度，并將各項主要管理制度上墻公示。

2 、日常服務完成率不低于 97% 。

3 、物業(yè)管理檔案完整率不低于 97% 。

4 、日常對于師生的投訴需在 3 個工作日內(nèi)答復。

5 、每季度召開一次師生懇談會，了解師生的實際需求，并予以改進。

6 、建立學校各類委托設備及房屋的臺賬資料，物資臺賬基本相符率到達 95% 以上，并每季度更新。

7 、每學期進行兩次服務項目內(nèi)的師生滿意度測評，師生滿意度不得低于 85% 。

8 、對物業(yè)其它人員進行培訓教育，如： 84 不能用于清潔水磨石地面。

9 、滿足校方提出的合理需求。

（二）校舍及設施維護服務

1、校舍養(yǎng)護、維修、裝修管理

（ 1）房屋外觀完好、整潔，外墻是建材貼面的、無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。

（ 2）樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損；墻體整潔，無亂張貼；共用部位門窗、燈具、開關等功能良好；衛(wèi)生間、水房等管理完好。

（ 3）共用樓梯、天臺、通道、卸貨平臺等處無堆放工業(yè)原料、 廢料、雜物及違章占用等；天臺隔熱層無破損。

（ 4）根據(jù)校舍各種構、部件的合理使用年限，訂立定期保養(yǎng)、修繕計劃。

（ 5）根據(jù)校舍木結構、磚石結構、鋼結構等不同的養(yǎng)護要求，制定防潮、防腐、防蟻蛀、防銹等定期保養(yǎng)、修繕計劃。

（ 6）根據(jù)防臺風、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等需要，制定季節(jié)性預防養(yǎng)護計劃。

（ 7）適時向學校提出油飾、粉刷、集中更換門窗等中修維護計劃。

（ 8）對進入校區(qū)的施工人員及工具、材料等實行驗證、登記管理。

（ 9）督促施工單位配備消防器材、確定消防安全責任人。

（ 10）對施工現(xiàn)場進行防火安全巡査，按規(guī)定進行動火管理。

（ 11）配合學校為裝修施工提供供水、供電保障服務。

2、變配電系統(tǒng)

（ 1）配合學校做好高壓電氣設備檢測工作，留存高壓電氣測試合格的報告。

（ 2）按照規(guī)定的周期對變配電設備、設施進行檢查、維護、清潔。

（ 3）供電維修人員必須持證上崗，一般故障排除時間不超過 24 小時，一次維修合格率不低于 99%。

（ 4）供電設備完好率 98%以上，確保無重大責任事故，確保用電安全。

（ 5）配電間實行封閉管理，配備滅火器材，。

（ 6）制定臨時用電管理措施，限電、停電應有明確的審批權限，按規(guī)定要求通知使用單位（人）。

（ 7）遇緊急情況時，應采取必要的緊急處理措施。

3、給排水系統(tǒng)

（ 1）應定期對給排水系統(tǒng)進行維護、潤滑。

（ 2）污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風機、排水系統(tǒng)通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏；用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。

（ 3）如遇供水單位限水、停水，按規(guī)定時間提前通知校方。

（ 4）確保水質(zhì)無污染并符合規(guī)定的要求：生活飲用水水質(zhì)應符合GB5749《生活飲用水衛(wèi)生標準》的要求。

（ 5）涉及生活飲用水設施的日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質(zhì)檢測的要求參照《長沙市生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理7辦法》執(zhí)行。

（ 6）對水箱每學期清洗消毒，無二次污染，清洗消毒后的水箱應取得水質(zhì)檢測報告（學校承擔檢測費），并交校方審核。留存報告。

4、空調(diào)系統(tǒng)

（ 1）空調(diào)系統(tǒng)應由專業(yè)維保單位進行定期保養(yǎng)（學校承擔費用），做好日?？照{(diào)系統(tǒng)的巡檢與記錄。

（ 2）空調(diào)系統(tǒng)開機前應進行檢查，定期測試運行控制和安全控制功能，記錄運行參數(shù)，分析運行記錄。

（ 3）每季度一次進行循環(huán)泵、空調(diào)主機、冷卻風機電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，作好記錄。

（ 4）各種管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏。

5、升降系統(tǒng)

（ 1）電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。

（ 2）電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)（學校承擔維修養(yǎng)護費）。

（ 3）確保升降電梯 24 小時正常運行，電梯運行平穩(wěn)，乘座舒適，電梯準確啟動運行，停層準確。轎廂內(nèi)、外按鈕、燈具等配件保持完好。

（ 4）運行出現(xiàn)故障后，維修人員應在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場處理，及時排除故障。

（ 5）運行出現(xiàn)險情后，應有排除險情的應急處理措施。

6、照明系統(tǒng)

（ 1）路燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應保持98%以上的亮燈率，如有缺損，應及時更換。

（ 2）泛光照明燈具、大堂吊燈外觀進行檢查，保持清潔完好，并保持 98%以上的亮燈率。

（ 3）公共電器柜電器設備，遇有故障，應及時處置，保證運行安全、正常。

7、完成學校領導交待的其他任務。

（三）校園環(huán)境保潔服務

1、外圍場地及綠化帶的保潔

（ 1）道路地面、廣場地面大件垃圾≤1 件。

（ 2）綠化內(nèi)大件垃圾≤1 件。

（ 3）室外體育場地面無明顯垃圾。

2、教學公共區(qū)域及輔助用房保潔

（ 1）房屋周邊區(qū)域地面干凈，周邊綠化帶內(nèi)無明顯垃圾。

（ 2）平臺臺階保持清潔。

（ 3）樓內(nèi)走道、扶梯地面無污漬、無大件垃圾。

（ 4）扶梯扶手、欄桿保持干凈、無灰塵。

（ 5）消防栓、消防箱保持表面干凈，無明顯積灰。

（ 6）垃圾箱筒表面無污漬、無積灰、里面套垃圾袋。

（ 7）開放式地溝無大件垃圾。

（ 8）地面保持干凈，無垃圾、污跡、水跡。

（ 9）階梯教室多媒體設備保持整潔表面無明顯積灰。

（ 10）垃圾桶表面無污跡、無積灰。

（ 11）坐廁內(nèi)、小便池內(nèi)刷洗干凈，無明顯尿漬，保持無異味、無垃圾、無積水。

（ 12）隔斷、人手高墻面，門、門框、照明開關無明顯積灰。

（ 13）鏡面保持光亮，無明顯水跡，面盆無水銹。

（ 14）廢物箱表面無明顯積灰、無異味。

（ 15）衛(wèi)生間內(nèi)保持空氣清新、無異味。

（ 16）門、門框、地腳線無污漬、無明顯積灰。

（ 17）室內(nèi)空氣無異味。

（ 18）電梯轎廂四壁光潔明亮、無浮灰，不銹鋼表面（鏡面）光亮、無污跡。

（ 19）操作面板無污跡、無明顯積灰、無擦痕。

（ 20）保持轎廂內(nèi)空氣清新、無異味。

（ 21）衛(wèi)生工具擺放在工具室，保持工具整齊，地面干凈無污漬。

（ 22）飲水機表面清潔無污漬灰塵，下面水槽無污漬積水。

3、垃圾分類與清運

（ 1）按國家規(guī)定進行垃圾分類培訓、教育、實施。

（ 2）垃圾箱筒表面無污漬、無積灰。

（ 3）垃圾箱筒內(nèi)的垃圾不超過 3/4 的高度。

（ 4）垃圾清收率不低于 99%。

4、衛(wèi)生消殺

（ 1）無老鼠活動跡象。

（ 2）室內(nèi)區(qū)域無蒼蠅、蟑螂、白蟻等活動跡象。

（ 3）蚊蟲控制目標達到全國愛國衛(wèi)生運動委員會辦公室頒布的蟲害密度控制標準。

（ 4）蟲害控制措施監(jiān)管達到100%。

5、完成學校領導交待的其他任務。

（四）校園綠化服務

1、植物配置合理、綠地充分，無裸露土地。

2、花草樹木生長正常，剪修及時，無枯枝死杈及病蟲害現(xiàn)象。

3、綠地管理和養(yǎng)護措施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。

4、根據(jù)季節(jié)和天氣對植物進行澆水、施肥、松土和補栽苗木。

5、完成學校領導交待的其他任務。。

（五）學生公寓住宿服務（兼學校文印室工作）

1、根據(jù)學校住宿分配方案提供迎新服務。

2、根據(jù)學校入住相關規(guī)定提供入住分配服務。

3、學生宿舍樓設專職宿管門崗，實行分時段封閉管理；外部人員未經(jīng)許可不得進入學生宿舍。

4、負責樓內(nèi)防火安全以及秩序維護及安全宣傳教育。

5、做好假期同學集中住宿的相關服務及管理工作。

6、按學校要求組織學生自習或活動

7、配合學校做好宿舍樓大、中修和計劃性養(yǎng)護。

8、根據(jù)學校有關規(guī)定，辦理統(tǒng)一退宿/個別退宿/換房服務。

9、負責宿舍樓內(nèi)公共區(qū)域衛(wèi)生工作。

10、要樹立以人為本的服務理念，做到在管理中育人，服務中育人。

11、主動和班主任取得聯(lián)系，協(xié)同做好學生教育工作。

12、對學生進行規(guī)范化管理，培養(yǎng)學生自主管理能力，養(yǎng)成良好的生活習慣。

13、每天按時清點人數(shù)，維持寢室紀律。

14、做好全校每日宿舍的消毒、熏艾條工作。

15、負責學校文印室日常打印、復印工作等。

根據(jù)長沙市財政局和長沙市審計局《關于進一步規(guī)范政府采購項目履約驗收工作管理的通知》（長財采購 [2016]6號）的規(guī)定，本項目采用簡易程序驗收。

6.1 甲方的權利和義務

6.1.1 代表和維護產(chǎn)權人、使用人的合法權益，積極協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作。

6.1.2 審定乙方制定的物業(yè)管理制度及實施細則，并監(jiān)督使用人遵守。

6.1.3 在合同生效之日起10日內(nèi)向乙方提供 20 平方米建筑面積的辦公用房，盡可能的為員工提供生活便利。

6.1.4 負責提供日常使用的保潔工具和材料（如垃圾桶、垃圾推車、人字樓梯等），以及日常保潔、工程維修材料、綠化工具等。

6.1.5 負責對物業(yè)設施、設備進行清點、核查，在合同生效之日起20日內(nèi)與乙方辦理交接驗收手續(xù)，移交相關的物業(yè)及其附屬設施、設備、物業(yè)管理的原始資料和技術檔案（工程建設竣工資料）等，并在乙方管理期滿時予以收回。

6.1.6 因學校舉行大、小型活動時，甲方應將活動方案及時提交乙方，乙方需全力配合，確?；顒拥挠行?、安全。

6.1.7 依照本合同約定，按時支付物業(yè)管理費。

6.2 乙方的權利和義務

6.2.1 不得將物業(yè)管理項目轉讓給他人；未經(jīng)甲方同意，也不得將項目分包給他人。

6.2.2 嚴格遵守有關法律法規(guī)和采購文件的規(guī)定，對物業(yè)實行專業(yè)規(guī)范、安全高質(zhì)的管理，為員工購買保險，必須實施專業(yè)培訓與教育。

6.2.3 接受物業(yè)管理行政主管部門和甲方的監(jiān)督、指導。

6.2.4 制定物業(yè)管理的各項辦法、規(guī)章制度及崗位責任。建立健全本項目的物業(yè)管理檔案，及時記載有關變動情況。

6.2.5 對管理范圍內(nèi)的物業(yè)和公用設施不得擅自占用或改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施。

6.2.6 對其員工管理應符合長沙市政府的有關規(guī)定及甲方有關的要求，員工入職時，乙方需向甲方提供員工備案資料復印件，以便于學校及時了解和備案。

6.2.7 所配駐的物業(yè)服務人員素質(zhì)需達到服務要求。乙方應具有優(yōu)質(zhì)用人計劃獎補制度，適當提高優(yōu)秀人才待遇。

6.2.8 開展意見調(diào)查，乙方定期發(fā)放意見調(diào)查表，征求學校的意見，了解對物業(yè)管理的需求，確保服務到位。

6.2.9 在合同執(zhí)行期間，乙方人員工作時若發(fā)生工傷或意外傷害，由乙方承擔全部民事責任，甲方不承擔任何責任。

6.2.10 本合同終止時，乙方須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案等資料；移交其管理范圍內(nèi)的全部公共財產(chǎn)，并接受甲方指定專業(yè)機構的移交審核。向甲方移交時，要確保各項設施的性能良好。

7.4 乙方未完成合同規(guī)定的各項管理目標，甲方可發(fā)出警告或整改通知，甲方連續(xù)二次或半年內(nèi)三次發(fā)出警告或整改通知而又無徹底改善的，視為乙方無能力繼續(xù)履行合同，甲方有權終止合同。

11.1 如遇突發(fā)或重大事件，乙方管理人員應在第一時間報告甲方有關部門，乙方項目負責人應在第一時間到達現(xiàn)場，適時處理或協(xié)助處理有關問題，甲方如認為情況危及到甲方的安定管理，乙方應無條件同意甲方直接調(diào)配乙方資源直至危機結束。

11.2 乙方人員必須嚴格遵守操作規(guī)程，如因違反操作規(guī)程而造成甲方財物損失的，乙方應負全部賠償責任。因房屋建筑質(zhì)量、設備設施質(zhì)量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，甲方依法承擔相應責任，產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。

11.3 由于乙方原因而損壞甲方財產(chǎn)的，由乙方負責賠償。